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2012年9月16日

【遺產】遺產公同共有的過戶與處分

在《遺產稅進階篇2》中,我們提到:
「遺產在分割前雖是所有繼承人共有,但還是要辦共有的過戶,再經全體同意後就可以賣掉了。」

這整段話是什麼意思?嗯,拆成一句一句比較好解釋。


1.遺產分割前,為所有繼承人「共有」

更精確的說,是「公同共有」。(法源)

什麼是公同共有?就是個法律名詞而已,白話文叫:所有人「不分比例」一起擁有遺產。

如果你聽過有人說 我家這棟房子是共有的啊三兄弟一人一層(1/3) 這種已分好明確比例的叫「分別共有」
1/3是三兄弟分別的應有部分,三兄弟可以自己決定這1/3要賣掉、要裝潢、或其他任何處分;(法源)
但我們現在的主角「公同共有」是不分比例的,沒有說誰擁有多少%、幾分之幾,
如果要對這棟房子做任何事情(ex.賣掉),一定要經過每一位繼承人的同意。(法源)

法律知道大部分的家庭都會為遺產吵很久,
所以才在《民法 §1151》說,
只要人過世了,繼承人還沒談定如何分割前,所有遺產都是不分%比例的公同共有。


2.公同共有還是要辦過戶!

有人說,我們兄弟談定分割條件了,遺產中的房屋不想分割、不想分%,兄弟一起公同共有,
那既然民法都說沒分割前遺產是公同共有的狀態,那我應該就不用去辦什麼手續了吼?

錯!因為我們的地政系統沒那麼聰明,A死亡就把A的土地資料自動改成所有A的繼承人,
(一,因為系統不會知道A已經死了;二,系統也不會知道A的繼承人到底有哪些啊..)
所以,就算談定要公同共有,你們還是要去地政事務所辦過戶,只是過戶的對象是「全體繼承人」。

如何辦過戶就請回《遺產稅進階篇2》看細節囉~

註:有人問,如果我想公同共有,但沒去過戶(土地所有權人還是寫往生者),會怎麼樣嗎?
        不會怎麼樣,罰錢而已......ex.《土地法 §73》說半年沒過戶就開始按月罰一倍的登記費。(降是多少錢?)


3.公同共有的遺產,經過所有繼承人同意才可以出售

這在第1點說過囉,
不像分別共有可以賣掉自己的應有部分,公同共有的遺產一定要所有繼承人同意才能賣。(法源)

不過!要特別注意!如果遺產是「土地」,只要1/2的人同意就可以賣了!
因為《土地法 §34-1》說:

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,
    應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之但其應有部分合計逾三分之二者不予計算。

劃掉的部分是在說 分別共有 請跳過,
總之土地跟其他類的遺產不同,雖然是公同共有,但只要1/2同意要賣掉就可以出售了。(更多說明)



▼站外連結:公同共有人經過半同意出售遺產,公同共有人是否有優先承購權? (答案是:沒有)
                        遺產應繼分買賣契約之效力──許美麗律師 (我可以「賣掉」我對共有遺產的「應繼分」嗎?)


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